Stim toate pana la ce sume colosale poate sa ajunga un apartament in capitala (si aici nu ma refer neaparat la o zona centrala sau vreun cartier de lux) la fel cum stim si ca in Romania, salariile nu sunt nici pe departe "capabile" sa acopere o rata lunara foarte mare. Si atunci ce este de facut? Ne consolam cu aceasta idee si ramanem sa locuim cu parintii pana la adanci batraneti? Sperand totusi ca si aceasta problema (ca oricare alta) are cel putin o rezolvare, am contactat-o pe Alina Rudareanu, de la Raiffeisen Banca pentru Locuinte (RBL) si iata ce am reusit sa aflam.
Posibilitati de creditare
Finantarile oferite de RBL sunt exclusiv in lei si, in functie de momentul in care iti doresti sa investesti in sistemul colectiv, vei avea posibilitatea sa alegi dintre doua tipuri de credite.
1. Creditul Locativ - se acorda cu o dobanda de 6% pe an, fixa pe toata perioada creditului, clientul fiind nevoit ca, in prima faza, sa economiseasca o perioada de minim 18 luni 50% din suma contractata, pentru a putea beneficia, dupa aceasta perioada minima de economisire de creditul locativ
2. Creditul Intermediar - se adreseaza clientilor care doresc o finantare mai rapida si au deja 50% din suma contactata. Pe perioada creditului intermediar rata dobanzii este de la 7,5% pe an, fixa. După ce clientul economiseste cel putin 18 luni si îndeplineste conditiile impuse de banca, imprumutul se transforma in Credit Locativ cu o dobanda de 6% pe an, fixa pe toata perioada de rambursare.
Studiu de caz
Sa spunem ca iti doresti sa achizitionezi un apartament in valoare de 60.000 de euro (echivalentul in lei). Alina Rudareanu iti spune ce optiuni de finantare ai.
1. Locativ (perioada minima de asteptare de 18 luni):
Suma contractata - 222.000 RON
Sold economisit necesar - 111.000 RON
Varianta de tarif Rapid
Rata lunara de economisire: 1554 lei
Perioada aproximativa de economisire: 6 ani
Valoarea creditului locativ: 114.330 lei
Rata lunara credit locativ: 1554 lei
Perioada creditului locativ: 7 ani si 5 luni
Venit minim - 4.440 lei
Varianta de tarif Standard
Rata lunara de economisire: 1110 lei
Perioada aproximativa de economisire: 8 ani
Valoarea creditului locativ: 114.330 lei
Rata lunara credit locativ: 1110 lei
Perioada creditului locativ: 11 ani si 7 luni
Venit minim – 3.171 lei2. Intermediar (nu exista perioada minima de asteptare)
Suma contractata - 222.000 RON
Sold economisit necesar - 111.000 RON (depus imediat)
Varianta de tarif Rapid
Valoarea creditului intermediar: 222.000 lei
Rata lunara a creditului intermediar: 1387,5 lei
Perioada creditului intermediar: 27 luni
Dupa cele 27 de luni, contractul ajunge la repartizare, iar creditul intermediar se transforma in credit locativ
Valoarea creditului locativ: 114.330 lei
Rata lunara credit locativ: 1554 lei
Perioada creditului locativ: 7 ani si 5 luni
Venit minim - 4.440 lei
Varianta de tarif Standard
Valoarea creditului intermediar: 222.000 lei
Rata lunara a creditului intermediar: 1387,5 lei
Perioada creditului intermediar: 41 luni
Dupa cele 41 de luni, contractul ajunge la repartizare, iar creditul intermediar se transforma in credit locativ
Valoarea creditului locativ: 114.330 lei
Rata lunara credit locativ: 1110 lei
Paerioada creditului locativ: 11 ani si 7 luni
Venit minim - 3.964 lei
Casa – o investitie profitabila?
Daca totusi nu esti experta in domeniul bancar si nu intelegi in totalitate termenii specifici acestuia, Andrei Turcanu, managing partner la Finand, iti explica ce inseamna mai exact creditul ipotecar.
"Indiferent de motivul cumpararii unui apartament/casa , pentru inchiriere sau pentru locuinta, achizitionarea unui imobil trebuie gandita ca o investitie. Si pentru a fi o investitie profitabila, costul imobilului si costul finantarii achizitiei trebuie sa fie mai mici decat pretul de revanzare plus chiria economisita/incasata. Profitul
sau pierderea depind de situatia personala, de moment, de evolutia preturilor, si bineinteles de costurile finantarii, si anume de costul banilor. Banul este o marfa, un bun, si ca pentru orice marfa exista vanzatori, cumparatori, iar in functie de acestia exista preturi. Spre deosebire de alte marfuri, in situatii normale de piata, banul este o marfa refolosibila la infinit, nu se consuma niciodata, poate fi imprumutat si reimprumutat fara limita. Rata dobanzii constituie pretul banilor, iar intre vanzatori si cumparatori apare un intermediar, banca, ce faciliteaza intalnirea dintre acestia si care preia riscurile acestei tranzactii."
Principiul creditelor ipotecare
"Pentru acest serviciu de intermediere, banca adauga la pretul solicitat de vanzator o marja a carei marime depinde de riscurile preluate. Pe baza acestui principiu, in cazul creditelor ipotecare marja bancii este mai mica si astfel costurile sunt mai mici in comparatie cu celelalte tipuri de credite, deoarece banca isi acopera o parte din riscuri prin ipoteca instituita asupra garantiilor aduse de debitorul sau. Din pacate, pe piata din Romania diferenta nu este prea evidenta, iar o parte din costurile reale ale creditului sunt mascate prin comisioane de administrare si prime de risc aditionale peste cele incluse in marja. Practica de pe piata este datorata in principal marilor banci, care in politica de promovare au ales aceasta metoda, a celui mai mic pret afisat, rezultat nu din eficienta, ci obtinut prin practici neloiale fata de client. Din fericire, sunt si cateva exceptii pe piata. Din aceste motive, analiza si decizia privind cel mai bun credit ipotecar disponibil pe piata la un moment dat a devenit mai dificila si prezinta o serie de riscuri."Sfaturi utile
- inainte de a semna vreun contract/antecontract de vanzare-cumparare, informeaza-te cu privire la suma maxima pe care o poti imprumuta in functie de veniturile personale si ale familiei, precum si cu privire la conditiile de eligibilitate, vechime in munca, etc.
- informeaza-te foarte bine cu privire la costuri si din mai multe surse. Tine cont de faptul ca un credit ipotecar este un angajament pe termen lung, iar daca nu-l respecti, sigur vei pierde.
- analizeaza ofertele tuturor bancilor, aproape 40, si intocmeste o lista scurta de 3-5 banci la ale caror sucursale sa mergi personal.
- verifica informatiile oferite de ofiterul de credite si din alte surse: alt ofiter de credite de la aceeasi banca, un broker, pe internet, pe site-ul bancii, telefonic.
- este indicat un credit in moneda in care obtii venitul, cu toate ca imprumuturile in lei sunt mai scumpe. Trebuie sa accepti un risc valutar daca te imprumuti intr-o alta valuta. Pentru a acoperi acest risc si suporta posibile cresteri este indicat sa acumulezi si sa ai economisita o suma de siguranta egala cu o rata lunara.
- atentie la rata lunara dupa primul an de dobanda fixa. Poate fi cu 20-30% mai mare decat prima rata si iti poate consuma integral venitul lunar. Cand analizezi daca iti permiti creditul, ia in considerare suma de plata cea mai mare, si nu prima rata.
- contracteaza credite a caror dobanda depinde de rate de referinte oficiale.
- atentie la comisioanele initiale si la cele periodice de administrare. Practica bancilor de a solicita un comision de administrare lunar perceput la valoarea initiala a creditului este inexplicabila, dar din pacate este o practica larg raspandita printre bancile din sistemul romanesc.
- atentie la comisionul mare de rambursare anticipata. Un comision mare este un semn ca banca vrea sa te transforme intr-un client captiv.
- atentie la dobanda anuala efectiva (DEA). Cea afisata de banci nu este costul real (integral) al creditului contract, deoarece DAE depinde si de suma creditului si de perioada creditului (nu numai de rata si de comisioane). Banca calculeaza si promoveaza un DAE calculat pentru o anumita perioada si o anumita suma. Spre exemplu, banca A afiseaza o dobanda de 7,5% si DAE de 14,4 % calculat pentru un credit de 5.000 euro pe o perioada de 8 ani. Daca se ia un credit la aceeasi banca A de 5.000 euro pe 5 ani, atunci DAE este de 15,25%. Deci, o diferenta de aproape un procent (mai exact 0,85%) intre DAE real (personalizat) si DAE afisat de banca. Diferenta este si mai mare, daca creditul de 5.000 este pe un an, DAE personalizat (calculat dinamic) este de 26,12%.
- asigura imobilul cumparat, indiferent daca acest lucru este sau nu solicitat de banca.
- cumpara o asigurare de viata, pentru a nu transforma banca intr-un mostenitor cu drepturi egale cu ale familiei tale.
- daca nu ai studii/pregatire financiara si nici timp, solicita ajutorul unui prieten sau al unui consultant. Oferta de creditare este vasta si o singura indrumare te poate face sa economisesti pe luna mult mai mult decat daca ai plati pentru ajutorul prietenului, cafea in fiecare luna, sau pentru asistenta consultantului, tot o cafea in fiecare luna pe durata creditului sau mai putin.
- citeste cu atentie contractul inainte de a semna. Retine ca acest contract este pe o perioada foarte lunga.
- nu intarzia cu plata ratei lunare.
Exemplu practic
"Piata bancara ofera si produse de creditare ipotecare fara avans, dar banca va solicita o prima de risc aditionala si astfel acest fel de credite sunt mai scumpe. In unele situatii, costul total pentru doua credite, unul de nevoi personale pentru avans si unul ipotecar, este mai mic decat costul total al unui singur credit ipotecar fara avans.
Andreea are un venit lunar de 3000 lei - aproximativ 850 euro. Ea nu are persoane in intretinere, iar prin urmare venitul eligibil pentru credit este de aproximativ 750-780 euro. Cu acest venit eligibil, Andreea poate contracta un credit maxim de 82.000 euro pe o perioada de 30 ani, la o banca care permite un grad de indatorare de 70% si care are o rata de dobanda in primul an de maxim 7%. Teoretic poate contracta acesta suma, deoarece practic sunt putine banci care acorda credite in aceste conditii (grad de indatorare de 70%), si implicit se pierd oferte de creditare mai avantajoase ale celorlalte banci. Imprumutarea in conditiile atingerii gradului maxim de indatorate este foarte riscanta, in primul rand ca dupa primul an rata va creste, va fi variabila si va consuma integral venitul, chiar depasi. Aprecierea valutei creditului constituie un risc ce nu va putea fi acoperit."
Poate nu intamplator, initiativa achizionarii unei case este una "de cuplu" si mai putin individuala, pentru a putea fi platita rata solicitata de un credit, inclusiv in situatiile de crestere semnalate de Andrei Turcanu.
Daca iti doresti sa afli si alte detalii despre achitionarea unei locuinte, asteptam sa ne trimiti un mesaj
Invinge-ti teama de investitii!
9 greseli pe care le poti face ca antreprenor
